如果一方存在违约行为的，可以按照合同约定，将房产进行拍卖以实现抵押权，或者当事人也可以直接向有管辖权的人民法院起诉。自然人之间的借款，办理房产抵押，只要签订了房屋抵押借款合同，完善合同条款，该抵押即有效。
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可以起诉追回定金
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合同上约定“无抵押”，实际有抵押，如果卖方不能按合同约定办理涂销抵押手续，买方可以追究卖方的违约责任